Как продать квартиру в ипотеке: изучаем варианты и советуемся с юристом

Ипотека — это слово в кого-то вселяет надежду на собственное уютное и милое гнездышко, а на кого-то нагоняет ужас. И ведь не поспоришь, поскольку ситуации бывают разные. Однако если обратиться к грамотным специалистам, найти надежного застройщика, и взять ипотеку в хорошем банке, то проблем вовсе не возникнет.

Однако у любого, кто имеет непогашенный долг за квартиру, может возникнуть желание сменить место своего проживания. Как же продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Мы нашли ответы на эти вопросы и посоветовались с опытным специалистом.

Решились на продажу, что же делать дальше?

После того, как вы твердо решили поменять свое жилье, обязательно найдите покупателя. Это можно сделать самостоятельно, разместив объявление о продаже недвижимости на специальном сайте, либо обратиться в риелторскую фирму, у которой есть база потенциальных покупателей. Стоит отметить, что продать такую квартиру можно только после получения согласия банка, где была оформлена ипотека.

После того, как вы нашли покупателя, у вас есть несколько способов продажи квартиры. Разберем их подробнее.

Второй кредит — этот способ зачастую выбирают те, кто не хочет лишний раз привлекать третью сторону к сделке. Чтобы осуществить этот план, вам понадобится взять в банке кредит на сумму, равную долгу по ипотеке. После этого вы быстро гасите задолженность, продаете квартиру, и отдаете обратно банку сумму, вырученную с недавней сделки по недвижимости.

Однако здесь существует один нюанс, который может в корне изменить ход событий и усложнить задачу. А именно — второй кредит при наличии ипотеки дадут далеко не каждому россиянину. Дело в том, что банк с большой вероятностью обратит внимание на высокую долговую нагрузку и попросту откажет. Поэтому для подобного варианта необходимо иметь довольно высокий доход и безупречную кредитную историю, где не было ни одной просрочки по платежам. Обычно банки сразу же отказывают в новых кредитах гражданам, которые больше 50% своей зарплаты выделяют на выплату прочих долгов. 

Приведем пример: в том случае, если ежемесячный платеж по ипотеке составляет около 40 тысяч рублей, то ваша зарплата должна быть более 80 тысяч. Если вы подходите под эти критерии и уверенны в достаточном уровне своего дохода, то собирайте документы и направляйтесь в банк.

Задаток со стороны покупателя для погашения ипотечного долга — удобный, но рискованный метод для покупающей стороны. Его суть заключается в том, что заинтересованный покупатель самостоятельно отдает продавцу деньги для погашения ипотеки. После этого составляется договор, в котором указывается, что за квартиру был внесен задаток, поэтому нынешний владелец обязуется продать и освободить недвижимость. Затем нужно закрыть кредит в банке и заключить обычную сделку купли-продажи. Где учитывается уже внесенная покупателем сумма.  

Как мы сказали ранее, метод довольно опасный, поскольку недобросовестный продавец может взять деньги и в итоге передумать продавать квартиру. Тогда покупателю придется обращаться в суд, чтобы вернуть внесенную сумму обратно. Поэтому если вы нашли себе покупателя, постарайтесь доказать человеку свои честные намерения и деликатно подвести его к этому решению. Такие отношения позволят провести сделку быстро и легко.

Привлечение банка-кредитора — в этом варианте уже появляется третья сторона, которая гарантирует безопасность и грамотность всей сделки. Остановимся на примере, когда долг по ипотеке составляет один миллион рублей. Покупатель имея на руках эту сумму, передает ее не продавцу, как это было в предыдущем варианте, а перечисляет ее напрямую в банк. После этого заключается трехстороннее соглашение, где прописано, что покупатель погашает ипотечный долг, а остаток стоимости недвижимости перечисляет на счет продавца. Очень часто банки для удобства предлагают открыть счет, куда переводится сразу вся сумма, после чего уже сам банк распределяет деньги.

Переуступка ипотечного кредита — этот вариант можно назвать самым быстрым, ведь он не требует различных манипуляций с деньгами. Тем, кто выбрал этот путь, необходимо запустить процедуру переоформление ипотечного кредита на покупателя. Вместе с ипотечным долгом ему переходит и право на квартиру. Для завершения сделки покупатель должен отдать продавцу сумму, которая равна уже выплаченной части по кредиту.  

Затем к делу подключается банк, который проверяет кредитную историю и платежеспособность нового заемщика. После принятого решения покупателю всего лишь потребуется стандартный набор документов, как для обычного кредита. Затем он переезжает уже в новую квартиру и продолжает выплачивать оставшийся долг по ипотеке. Одним из плюсов этого варианта является то, что покупателю не придется стоять в очередях, оформляя документы для банка, ведь они уже есть у кредитной организации. Поэтому этот способ не только сэкономит время, но и значительно упростить продажу недвижимости.

Задаем вопросы эксперту

Чтобы получить профессиональный комментарий, мы обратились к судебному юристу из «Юридического бюро Врублевский и партнеры» Врублевскому Михаилу Михайловичу. Он ответил на вопросы, которые очень часто интересуют людей при продаже ипотечной квартиры и вызывают массу сомнений.

Так по словам специалиста, сделать продажу недвижимости максимально выгодной поможет обращение к профессионалам. Они подскажут, какой вариант продажи лучше выбрать, исходя исключительно из особенностей случая. Также к вопросу о «подводных камнях» этой процедуры юрист добавил, что банки зачастую не сообщают о сервисных сборах за переоформление или одобрение продажи. Позже выставленный счет сильно огорчает участников сделки, поэтому советуем ознакомиться со стоимостью всех банковских услуг заранее. 

Врублевский подчеркнул, что у при продаже квартиры, которая находится в ипотеке, не существует финансовых рисков. Это касается тех случаев, когда условия работы покупателя и продавца максимально прозрачны, а каждое действие подкрепляется заверенным договором. 

Сложности могут возникнуть у тех, кто использовал при покупке квартиры материнский капитал. По словам юриста, такие квартиры продать либо очень сложно, либо невозможно совсем.

Комментарий эксперта

«Права ребенка, чей капитал использовали родители при покупке жилья, будут представлять органы опеки. Только с их согласия может быть продана такая квартира. Органы опеки очень неохотно дают такое согласие. Когда же банк за неуплату ипотечного кредита расторгает договор ипотеки и изымает залог, то есть эту самую квартиру и продает ее с торгов, органы опеки ни как не защищают права ребенка. За ошибки своих родителей ребенок остается без жилья», — подчеркнул Врублевский.

Несмотря на сложности с материнским капиталом процедура продажи квартиры в ипотеке довольно простая. Главное подойти к сделке с умом, выбрать для себя и покупателя оптимальный вариант и заранее подготовить необходимые документы. Так вы упростите свой переезд и с легкостью попрощаетесь с кредитом.